DEFENSA DEL HOGAR AMERICANO

miércoles, 25 de marzo de 2009

Sr. Merkley:

Señor Presidente, hoy tomo la palabra para pedir a mis colegas, y de hecho a todos los estadounidenses, que se unan en defensa del hogar estadounidense.

Pronto, dentro de las próximas semanas, esta estimada Cámara abordará esta cuestión. Por tanto, este parece ser un momento apropiado para reflexionar sobre cómo mejorar nuestras políticas para promover la propiedad de vivienda.

No hay nada que caracterice mejor el sueño americano que tener casa propia. El propietario de la casa es el rey o reina de su castillo. Lo decoras y remodelas a tu gusto y estilo. Eres tu propio propietario; nadie puede decirte lo que puedes o no puedes hacer. Cercas el jardín para que finalmente puedas tener un perro. Pones un tragaluz porque quieres más luz. Plantas lirios tigres y jacintos en el jardín porque son las flores más hermosas del mundo. Creas un ambiente estable y enriquecedor para criar a tus hijos.

En tu propia casa controlas tu propio destino.

Además, es a través de la propiedad de una vivienda que usted asegura su destino financiero. En general, todo lo que compras en la vida pierde valor rápidamente: tu coche, tus muebles, tu ropa. Pero no ocurre lo mismo con tu hogar. El hogar familiar es, para la mayoría de las familias, el mayor ahorro que podrán acumular en su vida.

Como mínimo, ser propietario de una casa (con una hipoteca justa) asegura y limita sus gastos mensuales de vivienda. Eso es mucho en comparación con el alquiler, donde los alquileres aumentan cada vez más con los años.

Además, sus pagos mensuales pagan constantemente su hipoteca, usted posee una parte cada vez mayor de su casa y el banco posee menos.

Puede mirar hacia el futuro y ver la posibilidad de ser propietario de su casa de forma libre y gratuita antes de jubilarse, lo que le permitirá vivir decentemente en sus años dorados. Para mejorar aún más el trato, su casa se revaloriza. La casa que compró por $80.000 en 1980 podría valer $250.000 en 2010. En muchos casos, podría ser esa apreciación, ese creciente valor líquido de la vivienda, lo que le permite viajar un poco durante la jubilación, o lo que le permite a su hijo o hija para permitirse el lujo de ir a la universidad.

Así que ser propietario de una vivienda es realmente una parte mágica del sueño americano: abrir la puerta a nuestras aspiraciones y construir nuestra fortuna financiera. Por lo tanto, uno esperaría que nuestros líderes hicieran todo lo posible para proteger y promover la propiedad de vivienda.

Lamentablemente, sin embargo, hoy estoy aquí para decir que realmente no hemos hecho un buen trabajo. De hecho, con demasiada frecuencia en la última década hemos permitido que el gran sueño americano de ser propietario de una vivienda se convirtiera en la gran pesadilla estadounidense. Podemos y debemos hacerlo mejor.

¿Qué ha salido mal? En definitiva, casi todo.

Lo más fundamental es que hemos abusado de uno de los inventos más sorprendentes, una de las herramientas de creación de riqueza más poderosas que jamás hayamos visto: la hipoteca de amortización total.

Retrocedamos 77 años hasta la Gran Depresión. Antes de 1932, los préstamos hipotecarios eran normalmente del 50 por ciento del valor del préstamo con pagos globales de 3 a 5 años. Esto funcionó bien siempre que una familia pudiera obtener un nuevo préstamo al cabo de 3 a 5 años para reemplazar el préstamo anterior. Sin embargo, con el colapso de nuestro sistema bancario en 1929, los préstamos de reemplazo ya no estaban disponibles. Así, a medida que vencían los pagos globales, millones de familias perdieron sus hogares.

La solución fue la hipoteca totalmente amortizada, que eliminó el desafío de reemplazar la hipoteca cada 3 a 5 años, aislando así a las familias de los mercados crediticios congelados. De hecho, la decisión de la administración Roosevelt de ayudar a millones de familias a reemplazar sus préstamos globales con préstamos totalmente amortizados fue un factor importante para poner fin a la Gran Depresión y volver a encaminar nuestra economía nacional.

Este sistema de hipotecas amortizadas funcionó muy bien durante más de medio siglo. Pero en los últimos años hemos permitido dos acontecimientos que han dañado profundamente el poder estabilizador de la hipoteca amortizante y han contribuido a producir nuestra actual crisis económica. Esos dos factores son las hipotecas complicadas y los pagos controlados.

Una hipoteca complicada, por ejemplo, era el préstamo teaser, a veces llamado préstamo “2-28”. En este préstamo, una tasa inicial baja se disparó a una tasa mucho más alta después de 2 años. En muchos casos, el corredor sabía que la familia nunca podría permitirse la tasa más alta, pero persuadía a la familia de que la hipoteca presentaba poco riesgo ya que la familia podría fácilmente refinanciar el préstamo en una fecha posterior. Este argumento era engañoso, por supuesto, ya que la familia quedó atrapada en el préstamo mediante una multa considerable por pago anticipado.

Otra hipoteca complicada fue el préstamo de triple opción, en el que una familia podía elegir mes a mes entre un pago bajo, un pago medio o un pago alto. Sin embargo, lo que muchas familias no entendían era que el pago bajo sólo podía utilizarse durante un período limitado antes de que la familia tuviera que hacer el pago alto, que la familia no podía afrontar.

Estos préstamos complicados, sin embargo, probablemente no habrían causado mucho daño, porque su uso habría sido raro –excepto por un segundo error importante; es decir, permitimos que los corredores obtuvieran enormes pagos de bonificaciones (sin que el propietario lo supiera) para guiar a los propietarios desprevenidos hacia estas hipotecas costosas y complicadas.

Estos pagos de dirección secretos convirtieron las hipotecas de viviendas en una estafa. Una familia acudiría a un agente hipotecario en busca de asesoramiento para obtener el mejor préstamo. La familia confiaría en que el corredor les daría buenos consejos porque, francamente, le estaban pagando por ese consejo. El pago al corredor estaba ahí mismo, listado y divulgado en su totalidad por ley, en la hoja de liquidación estimada.

Pero lo que el prestatario no se dio cuenta fue que el corredor ganaría miles de dólares de bonificación del prestamista –las llamadas “primas de diferencial de rendimiento”– si el corredor podía convencer al propietario de la vivienda de contratar una hipoteca costosa y complicada en lugar de una simple y sencilla. Hipoteca a 30 años.

Esta estafa ha tenido un impacto tremendo. Un estudio para el Wall Street Journal encontró que el 61 por ciento de los préstamos de alto riesgo originados en 2006 fueron para familias que calificaban para préstamos de alto riesgo. Esto es simplemente incorrecto: un proceso regulado públicamente diseñado para crear una relación de confianza entre familias y corredores, pero que permite pagos que los prestatarios desconocen y que imponen a las familias hipotecas costosas y destructivas.

Es difícil exagerar el daño causado por estos engañosos préstamos y pagos secretos de dirección.

Se estima que 20.000 familias de Oregón perderán sus casas debido a ejecuciones hipotecarias este año.

A nivel nacional, se estima que 2 millones de familias perderán sus hogares este año y hasta 10 millones en los próximos 4 años.

En todos los casos, la ejecución hipotecaria es una catástrofe para la familia. Cada ejecución hipotecaria es un sueño hecho añicos. La familia ha perdido sus ahorros financieros. Ha perdido el ambiente acogedor que los padres crearon para los niños. La familia ha perdido su sueño de sentar las bases para la jubilación. Y no duden ni un segundo de la tensión que esta catástrofe supone para el matrimonio de los padres, o para los hijos, multiplicando los daños.

La ejecución hipotecaria también es una catástrofe para el vecindario, porque una casa embargada vacía puede reducir el valor de otras casas en la calle entre $5,000 y $10,000.

La ejecución hipotecaria es, además, una catástrofe para nuestro sistema financiero. Un prestamista a menudo pierde la mitad del valor de la propiedad cuando ésta ha sido subastada públicamente.

Y como ahora sabemos muy bien, las ejecuciones hipotecarias socavan el valor de los títulos hipotecarios y los derivados hipotecarios, dañando los balances de las instituciones financieras en Estados Unidos y en todo el mundo y arrojando a nuestro sistema bancario y a la economía global al caos.

Ese crédito congelado y el caos económico, por supuesto, perjudican aún más a nuestras familias. La tasa de desempleo de Oregon ha pasado del 6 por ciento al 11 por ciento en sólo 5 meses, casi duplicando el número de familias de Oregon sin trabajo, y el desempleo, a su vez, genera ejecuciones hipotecarias adicionales.

¿Cómo permitimos que esto sucediera? Este fiasco es, ante todo, consecuencia de un colosal fallo regulatorio. Déjame contar las formas.

Primero, en 1994, el Congreso exigió a la Junta de la Reserva Federal que prohibiera las prácticas de préstamos hipotecarios que fueran abusivas, injustas o engañosas. Esa fue una ley muy buena. Pero durante 14 años, la Reserva Federal se quedó de brazos cruzados y no logró regular prácticas abusivas y engañosas como los préstamos teaser, las multas por pagos anticipados y los pagos dirigidos.

En segundo lugar, en 2002, después de que el Estado de Georgia adoptara una legislación integral de reforma hipotecaria, el Contralor de la Moneda, John Hawke, anuló las reformas de Georgia y prohibió a todos los estados realizar reformas que afectaran a las instituciones autorizadas a nivel federal. Esta acción dificultó que los Estados aprobaran reformas que abarcaran también a los prestamistas autorizados por el Estado, ya que dicha acción generó el poderoso argumento de que crearía una desventaja injusta para los bancos autorizados por el Estado. Puedo testificar esto de primera mano porque eso es exactamente lo que sucedió cuando el año pasado, como Presidente de la Cámara de Representantes de Oregón, trabajé para aprobar reformas hipotecarias de este tipo en Oregón. Como lo resumió un ex abogado de Carolina del Norte, la Oficina del Contralor de la Moneda “destituyó a 50 sheriffs durante la época en que la industria de préstamos hipotecarios se estaba convirtiendo en el Salvaje Oeste”.

El tercer fracaso se produjo en 2004. La Comisión de Bolsa y Valores eximió a los cinco bancos de inversión más grandes de sus requisitos de apalancamiento. Esto amplificó dramáticamente los fondos disponibles para que los bancos compraran valores respaldados por hipotecas, financiando un tsunami de préstamos de alto riesgo. Echemos un vistazo a un gráfico.

Vemos ese impacto en 2004, cuando los préstamos de alto riesgo, que habían estado en un nivel relativamente estable, crecieron dramática y repentinamente. Para empeorar las cosas, la Comisión de Bolsa y Valores no logró regular los swaps de incumplimiento crediticio, que se convirtieron en una industria de $50 billones, que contribuyó al atractivo de los valores respaldados por hipotecas al asegurarlos contra el fracaso.

La cuarta falla fue en la Oficina de Supervisión de Ahorro. Esa oficina estaba dormida en el interruptor. La oficina no logró detener las prácticas crediticias riesgosas que condenaron al fracaso a numerosas instituciones de ahorro. Un informe del inspector general después de la quiebra de NetBank en septiembre de 2007 concluyó que la Oficina de Supervisión de Ahorro ignoró las señales de advertencia sobre los riesgosos préstamos del banco. Sin embargo, OTS siguió durmiendo, mientras que numerosas cajas de ahorro fracasaron, incluidas IndyMac, Washington Mutual y Countrywide.

El quinto fracaso. Si bien Fannie Mae y Freddie Mac establecieron estándares que limitaban su compra de hipotecas de alto riesgo, sin embargo echaron leña al fuego de las hipotecas de alto riesgo al invertir en valores de alto riesgo, impulsando así el financiamiento del mercado de alto riesgo.

En conjunto, estas cinco circunstancias constituyeron un colosal fracaso de la regulación. Incluso Alan Greenspan, ex presidente de la Reserva Federal, quien defendió prominentemente que las prácticas bancarias no deberían ser reguladas porque Wall Street, en su propio interés a largo plazo, se regularía a sí mismo, ahora renuncia a esa filosofía.

Les digo a mis amigos y colegas, qué lío. El Congreso acertó en 1994, cuando pidió a la Reserva Federal que prohibiera las prácticas de préstamos hipotecarios que fueran abusivas, injustas y engañosas. Pero el Congreso comparte la responsabilidad de no actuar de manera agresiva cuando la Reserva Federal no cumplió con este requisito.

El resultado es que la propiedad de viviendas se ha visto afectada y nuestra economía nacional está en graves problemas. Así que ahora es el momento de evaluar honestamente los daños y repararlos lo mejor que podamos. Es hora de poner fin al engaño y el abuso en las hipotecas de Main Street y en la titulización de hipotecas de Wall Street.

El sueño americano de ser propietario de una vivienda, con todo lo que significa para la calidad de vida de nuestras familias, depende de nuestra acción efectiva.

Para reparar el daño, debemos apoyar esfuerzos agresivos para permitir que las familias atrapadas en hipotecas de alto riesgo negocien modificaciones a esas hipotecas. El Presidente Obama y su equipo han dado muchos pasos en la dirección correcta en esta cuestión, pero debemos monitorear el progreso y ayudar a allanar el camino hacia el éxito.

Si las modificaciones hipotecarias fracasan debido a la extraordinaria dificultad de conectar a los prestatarios con los prestamistas en un mercado donde el préstamo ha sido dividido en 100 pedazos, debemos apoyar la capacidad de los jueces de quiebras para operar como árbitros para ajustar los términos del préstamo. . Otorgamos este poder a los jueces para préstamos para yates, préstamos para casas de vacaciones para nuestros ciudadanos más privilegiados. Ciertamente, los ciudadanos comunes y corrientes deberían tener el mismo recurso para una posesión mucho más importante: el hogar familiar.

Considere la experiencia de Lisa Williams, quien habló en una cumbre sobre ejecuciones hipotecarias que organicé en Oregon el mes pasado. Lisa habló sobre hasta dónde llegó para ponerse en contacto con alguien que la ayudara a renegociar su préstamo. Llamaba y llamaba a su banco y nunca lograba comunicarse o la ponían en espera durante más de una hora seguida o, en las raras ocasiones en que lograba comunicarse, no podía comunicarse con nadie en una posición de autoridad para hablar. con ella. Hace cinco meses, a pesar de sus innumerables y constantes esfuerzos, perdió su hogar. Un programa agresivo de modificación de préstamos o un último recurso –y subrayo el último recurso– un arbitraje de quiebra habría salvado la casa de Lisa y, de cara al futuro, salvaría las casas de millones de otras familias estadounidenses.

También necesitamos restablecer las mismas directrices en Wall Street: limitar el apalancamiento excesivo, regular los swaps de incumplimiento crediticio, impedir la creación de empresas demasiado grandes para quebrar, poner fin a la compra de reguladores y evaluar y controlar los riesgos sistémicos.

Por último, debemos poner fin a las prácticas hipotecarias engañosas y abusivas. Las regulaciones adoptadas por la Reserva Federal el año pasado son un buen comienzo. Es hora de que nos aseguremos de que los préstamos teaser, los préstamos de opción triple y los pagos de dirección secretos nunca más persigan a las familias estadounidenses.

Les digo a mis amigos y colegas: termino este llamamiento como lo comencé. Unámonos en defensa del hogar estadounidense. Tendremos esa oportunidad cuando consideremos la legislación en el futuro cercano que aborde las prácticas hipotecarias. Mientras nos preparamos para hacer todo lo posible para diseñar políticas hipotecarias y de vivienda que fortalezcan a nuestras familias estadounidenses, haríamos bien en considerar el consejo del Presidente Franklin Roosevelt, ya que, de hecho, fue Roosevelt quien nos sacó de la última enorme crisis de la nación. crisis de vivienda.

Roosevelt, en su discurso radiofónico del 2 de abril de 1932 titulado “El hombre olvidado”, declaró:

"Ese debería ser el objetivo del propio Gobierno: brindar al menos tanta asistencia al pequeño como la que ahora brinda a los grandes bancos y corporaciones".